Cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà, đất ở của khách hàng cá nhân là một trong những dịch vụ ngân hàng rất chú ý vì mang lại nhiều lợi nhuận. Tuy nhiên, hiện vẫn vướng mắc ở cả hai phía về vấn đề vay-trả.

Công chức, viên chức (CCVC) được ưu ái

Nhìn chung, CCVC là đối tượng khách hàng được các NHTM khá ưu tiên trong việc cung cấp các dịch vụ bán lẻ (trong đó có mua nhà, đất) vì ổn định về công việc, thu nhập và ý thức trả nợ. Việc quản lý nợ vay của đối tượng này khá dễ vì khách hàng có địa chỉ rõ ràng, nguồn trả nợ ổn định, nhu cầu mua nhà, đất ở là thật và ít đầu cơ. CCVC được xếp là khách hàng loại A với mức LS vay có thấp hơn các đối tượng khác từ 0,5%-1%/năm. Tuy nhiên, vướng mắc chủ yếu của loại khách hàng này là tài sản thế chấp và nguồn trả nợ.

Bất cứ khoản vay nào, dù người vay có thu nhập hàng tháng lớn hơn nhiều khoản phải trả hàng tháng (gốc+lãi) nhưng NH vẫn yêu cầu phải có tài sản đảm bảo thuộc quyền sở hữa của khách hàng, người bảo lãnh hoặc hình thành từ vốn vay. Đây chính là khoản để NH “nắm đằng chuôi” khi khách hàng có rủi ro thanh toán. Không nhiều khách hàng có tài sản đảm bảo vì không có nhà ở, đất ở nên mới phải đi vay thì lấy đâu ra nhà, đất chính chủ để thế chấp NH?

Vướng mắc thứ hai là nguồn trả nợ (phải chứng minh được). Nhìn chung, đối với CCVC thì chỉ có lương là nguồn thu nhập chứng minh được (qua xác nhận của cơ quan), còn các nguồn khác (thu nhập ngoài lương, cho thuê nhà, được người thân cung cấp...) thì rất khó chứng minh do nhiều lý do. Vì vậy, NH cũng khó có thể đáp ứng nhu cầu vay của khách hàng (thường từ 200 triệu đến trên tỉ đồng) vì với mức lương công chức (từ 2 triệu đến trên 10 triệu/tháng) thì hằng tháng khách hàng khó có khả năng trả nợ.

Ví dụ, nếu vay 500 triệu với LS hiện là 17%/năm trong kỳ hạn 3 năm thì khách hàng phải trả cả gốc và lãi đến 20 triệu đồng/tháng. Khi khách hàng không chứng minh được nguồn tiền thì cán bộ tín dụng cũng không có căn cứ để đề nghị duyệt cho vay dù biết khách hàng thực sự có trả năng trả nợ.

Giải pháp linh hoạt?

Có những ý kiến cho rằng nên kéo dài thời gian cho vay lên 15-20 năm thì số nợ gốc chia ra cho thời gian đó sẽ thấp đi. Tuy nhiên, nhiều NH không muốn như vậy vì muốn quay vòng vốn nhanh. Kỳ hạn cho vay BĐS hiện nay phổ biến chỉ là 3 năm, và các NH đang tìm kiếm các giải pháp hữu hiệu để có thể đáp ứng nhu cầu khách hàng.

Có ý kiến gợi ý NH nên động viên khách hàng làm những thủ tục hợp pháp hóa các nguồn thu nhập khác. Ví dụ, đối với khách hàng vay có nhà cho thuê mà không muốn làm hợp đồng thuê nhà công chứng (liên quan đến thuế) thì NH có thể tư vấn khách hàng ký lại hợp đồng thuê nhà hoặc ký phụ lục hợp đồng kèm theo những điều khoản đáp được yêu cầu vừa tuân thủ pháp luật vừa tạo điều kiện cho khách hàng.

Còn đối với những khách hàng có chức vụ, lương cao đang làm việc tại những cơ quan trung ương thì nhiều NH cũng xem xét không quá khắt khe về nguồn trả nợ ngoài lương. Một số NH cũng xem xét cả đến khía cạnh bảo lãnh uy tín như có quan hệ thân quen (hiểu rõ về nhân thân) với cán bộ NH... Giải pháp thì khá linh hoạt, nhưng chưa có những giải pháp căn bản.

Không khuyến khích cho vay BĐS

Hiện nay, nhìn chung nhiều NH không khuyến khích tăng cho vay BĐS với khách hàng cá nhân. Vì vậy, mức LS áp cho vay thường ở mức cao nhất (từ 16%-18%/năm). Một số cán bộ tín dụng hỏi người vay có doanh nghiệp hay không, nếu có nên vay kinh doanh để được hưởng mức LS thấp hơn (khoảng 14%-15%/năm).

Lý do các NH không muốn tăng dư nợ cho vay BĐS hiện nay là vì ngoài nhu cầu vay để mua nhà, đất để xây nhà, sửa chữa nhà ở thì cũng có một số bộ phận dân cư vay để đầu cơ khi những cơn sốt đất lan ra từng vùng theo quy hoạch có thể gây rủi ro lớn cho NH.

Ngày 9.6 vừa qua, NHNN đã có công văn yêu cầu các tổ chức tín dụng báo cáo tình hình cho vay để đầu tư, kinh doanh BĐS tại khu vực Ba Vì-Hà Nội và đánh giá về chất lượng tín dụng, khả năng thu hồi nợ và các vi phạm (nếu có) trong việc cho vay đầu tư kinh doanh BĐS tại khu vực này.

Tuy nhiên, dù thời điểm này chính sách nhiều NH là hạn chế, nhưng lâu dài cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở vẫn được coi là một trong những sản phẩm bán lẻ quan trọng mà các NHTM đều hướng tới. Giải pháp nào để gỡ vướng cho vay nhà, đất vẫn được các NH tìm kiếm và nhìn chung đối với các khách hàng đủ điều kiện thì cửa cho vay của đa số các NH vẫn mở rộng.

Theo thông tin từ NHNN thì đến cuối tháng 5.2010, dư nợ cho vay bất động sản (BĐS) toàn hệ thống khoảng 192 nghìn tỉ đồng, tăng 4,5% so với đầu năm. Mức tăng này được đánh giá là thấp hơn khá nhiều so mức tăng dư nợ cùng kỳ nói chung. Tại Hà Nội và TPHCM, dư nợ cho vay mua nhà/đất ở của cá nhân chiếm tỉ trọng lớn, nhưng ở các tỉnh, TP khác thì chủ yếu là cho vay nhà xưởng, quyền sử dụng đất và các công trình sử dụng trên đất... của các DN. Nhu cầu thực tế về vay vốn mua nhà còn rất lớn cùng tốc độ đô thị hóa và di dân từ các tỉnh về TP.

Đối với các NHTM các nước trên thế giới, cho vay mua nhà chiếm tỉ trọng lớn, nhưng đối với nhiều NHTM Việt Nam, tỉ trọng này còn khá thấp (chỉ dưới 10%/tổng dư nợ) mà nguyên nhân chủ yếu là do rủi ro về đối tượng khách hàng và nguồn trả nợ vay.